Que há oito tipos de usucapião? E que não é "o usucapião", e sim "a usucapião"?
Pois bem, resumidamente, as ações de usucapião se prestam a reconhecer a prescrição
aquisitiva, ou seja, há o reconhecimento que, pelo decurso de tempo, e tendo havido o ânimo de dono do possuidor, a parte requerente adquiriu o domínio sobre o imóvel, ou outro bem, já que não houve oposição dos proprietários registrais quanto à posse.
A ação de usucapião serve também para regularização registral de um imóvel quando
não é possível ingressar com uma ação de Adjudicação Compulsória. Explicando melhor: a
ação de Adjudicação Compulsória serve, por exemplo, para regularizar uma situação em que o comprador fez o pagamento do preço e o antigo proprietário, que lhe vendeu o bem, se recusou ou não pôde lhe conferir a escritura pública por falecimento, por exemplo. Então será preciso ingressar com a ação de Adjudicação Compulsória contra o vendedor, ou contra os herdeiros dele, se o inventário deste já tiver terminado.
Entretanto, digamos que o comprador/possuidor tenha uma escritura antiga que prova
que ele comprou, e sempre teve a posse do imóvel, mas então verifica que esta escritura não é passível de registro e não há como retificá-la. Neste caso, só restará ingressar com a ação de Usucapião para regularizar a situação registral do imóvel.
Os diversos tipos de ações de Usucapião são:
1. Usucapião Constitucional Urbana: está prevista nos arts. 183 da Constituição
Federal e 1240 do Código Civil. Neste caso, o autor deverá provar a posse
ininterrupta, sem oposição, e com ânimo de dono, por no mínimo 5 anos, para sua
moradia ou de sua família. Para este tipo de ação, o autor não pode ser proprietário
de outro imóvel urbano ou rural, e o imóvel que se pretende usucapir deve ter
metragem menor ou igual a 250 m². Esta modalidade independe de justo título e
boa-fé, ou seja, o autor não precisa provar que tem um título de aquisição e nem que
estava de boa-fé quando tomou posse do imóvel.
Esta modalidade de usucapião também está prevista no art. 9º da Lei 10.257/2001,
como usucapião especial de imóvel urbano, sendo que, conforme § 3º do mesmo
artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor,
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
2. Usucapião Constitucional Rural: está prevista nos arts. 191 da Constituição Federal
e 1239 do Código Civil. Neste caso, o autor deverá provar a posse ininterrupta, sem
oposição, e com ânimo de dono, por no mínimo 5 anos, para sua moradia, obras ou
serviços produtivos. Neste tipo de ação o autor não pode ser proprietário de outro
imóvel urbano ou rural, e o imóvel que se pretende usucapir deve ter metragem
menor ou igual a 50 hectares. Esta modalidade independe de justo título e boa-fé, ou
seja, você não precisa provar que tem um título de aquisição e nem que estava de
boa-fé quando tomou posse do imóvel.
3. Usucapião Ordinária: está prevista no artigo 1242 do Código Civil. Neste caso, o
autor deverá provar a posse ininterrupta, sem oposição, e com ânimo de dono, por
no mínimo 10 anos. Neste caso, o imóvel pode ser urbano ou rural. Esta modalidade
depende de justo título e boa-fé, ou seja, o autor precisará provar que tem um título
de aquisição e que estava de boa-fé quando tomou posse do imóvel. Esta
modalidade é muito usada para aquela regularização registral mencionada acima.
4. Usucapião Ordinária Social: esta ação está prevista no art. 1242, Parágrafo único do
Código Civil, onde o autor deverá provar a posse ininterrupta, sem oposição, e com
ânimo de dono, por no mínimo 5 anos. Mas, neste caso, o autor terá que fazer prova
de moradia ou realização de investimentos no local de interesse social ou
econômico, e o imóvel pode ser urbano ou rural. Esta modalidade depende de justo
título e boa-fé, ou seja, o autor precisa provar que tem um título de aquisição, e que
a aquisição foi onerosa (ou seja, que pagou por ela) e que estava de boa-fé quando
tomou posse do imóvel. Este é outro caso muito usado para aquela regularização
registral de que falei acima.
5. Usucapião Extraordinária: esta ação está prevista no art. 1238 do Código Civil, onde
o autor deverá provar a posse ininterrupta, sem oposição, e com ânimo de dono, por
no mínimo 15 anos. Neste caso, o imóvel pode ser urbano ou rural. Esta modalidade
independe de justo título e boa-fé, ou seja, o autor não precisa provar que tem um
título de aquisição e nem que estava de boa-fé quando tomou posse do imóvel.
6. Usucapião Extraordinária Social: esta ação está prevista no art. 1238, Parágrafo
único do Código Civil, onde o autor deverá provar a posse ininterrupta, sem
oposição, e com ânimo de dono, por 10 anos. Neste caso, o imóvel pode ser urbano
ou rural, mas deve ser usado para moradia habitual do possuidor ou obras e serviços
produtivos. Esta modalidade independe de justo título e boa-fé, ou seja, o autor não
precisa provar que tem um título de aquisição e nem que estava de boa-fé quando
tomou posse do imóvel.
7. Usucapião Coletiva (urbana): esta ação está prevista no Art. 10 da Lei 10.257/01,
onde está prescrito que os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há
mais de 5 anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a
duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem
usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de
outro imóvel urbano ou rural (com Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017). Ou
seja, esta modalidade serve para estabelecimento de moradia de população de
baixa renda. E, neste caso, não pode ter havido a individualização da propriedade,
vivendo os moradores em condomínio. Assim, o todo da área é indivisível, e na
sentença, o juiz atribuirá uma fração ideal igual de terreno para cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, somente se
fazendo de forma diferente se houver acordo por escrito entre os condôminos onde
se estabeleça frações ideais diferenciadas. A divisão da propriedade só ocorrerá se
houver deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos,
no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. Esta
ação independe de justo título e boa-fé. O possuidor pode, conforme Parágrafo 1º
do mesmo artigo, para o fim de contar o prazo exigido, acrescentar sua posse à de
seu antecessor, desde que ambas sejam contínuas. A ação pode ser proposta tanto
pelos possuidores como pela associação da comunidade regularmente constituída,
com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos
representados. O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária
gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis, e a usucapião poderá ser
invocada como matéria de defesa.
8. E, por fim, temos a Usucapião Conjugal: está prevista no art. 1.240-A do Código Civil
que reza “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.”, e este direito só poderá ser reconhecido ao mesmo possuidor uma
vez, conforme parágrafo 1º do mesmo artigo.
Neste caso, é preciso atentar para o fato de que o ex-cônjuge ou ex-companheiro
deve ter abandonado o lar há mais de dois anos sem que a partilha do bem tenha
sido feita. Pois, caso contrário, se numa petição ou escritura de divórcio tiver
constado a partilha do bem entre os cônjuges, e, ainda, que, aquele que
permaneceu no imóvel, poderá ficar ali até a venda, sem o pagamento de
contraprestação para o outro que deixou o imóvel, não há como se exigir a
usucapião deste bem.
A questão da contraprestação já é outro ponto, pois se não houver essa dispensa,
aquele que deixou o imóvel poderá ainda reclamar aluguel da sua meação. Mas
isso será explicado numa próxima postagem.
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